El 2 de abril entraron en vigor las medidas publicadas del Real Decreto 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19; medidas que afectan principalmente al ámbito del alquiler, pero también a otros aspectos del Derecho a la vivienda digna.
De nuevo, y como ocurría con el Real Decreto del pasado 17 de Marzo en el que se recogía la moratoria hipotecaria (https://caes.mideas.es/2020/03/preguntas-frecuentes-moratoria-pago-hipoteca-covid-19/), consideramos que las medidas adoptadas son insuficientes para proteger a las inquilinas, sobre todo por lo restrictivos que resultan sus requisitos de acceso a las moratorias, quitas y ayudas que plantea.
Desde CAES Cooperativa hemos querido hacer un breve análisis técnico de la norma, para que aquellos/as inquilinos/as que no sepan si puedan beneficiarse de las medidas puedan conocer más claramente éstas, de cara a que puedan valorar por si mismos si acogerse a alguno de los supuestos planteados:
Primera medida: Suspensión judicial de los desahucios:
Lo primero señalar que esta primera medida afecta a los procedimientos de desahucio en caso de arrendamientos, no así a los procedimientos por precario o a los desalojos penales en los que se encuentran inmersos un considerable grupo de personas en situación de máxima vulnerabilidad (como familias que no han tenido opción a encontrar vivienda alternativa adecuada tras un desalojo anterior, o bien ni siquiera sus ingresos, que generalmente son rentas básicas, les alcanza para acceder al restrictivo mercado de alquiler) y supone suspender la ejecución del desahucio -ya esté señalado con fecha o no- por un periodo máximo de seis meses (desde que se declare el fin del estado de alarma) cuando en la persona arrendataria se cumplan los siguientes requisitos:
-Encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19. Por lo tanto, no afecta a quienes estuvieran en esta circunstancia de vulnerabilidad ya antes de la declaración del estado de alarma por la crisis sanitaria.
-Que no tenga alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Para solicitar la suspensión habrá que esperar a que se reinicien los plazos procesales, es decir, cuando se decrete la finalización del Estado de Alarma y se alce la suspensión de la actividad procesal en los Juzgados y Administraciones.
Respecto a lo que se entiende por vulnerabilidad social, la propia norma establece los criterios a tener en cuenta, que comentamos mas abajo con un link directo al BOE. Y respecto de la alternativa habitacional, deberán ser los Servicios Sociales municipales los que acrediten dicho extremo mediante informe.
Segunda medida: Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler:
Esta segunda medida se podrá aplicar a los contratos de arrendamiento que finalicen entre el día 31 de marzo, entrada en vigor del decreto, y dos meses después de finalización del Estado de Alarma,(a día de hoy, el próximo 9 de abril) en situaciones en las que conste preaviso de su finalización por parte del arrendador y el arrendatario/a realice a solicitud de prórroga. Cumpliendo con estos requisitos podrá prorrogarse hasta 6 meses.
La redacción de esta segunda medida da lugar a interpretar que se vuelve a confiar en la «buena voluntad» del arrendador para suspender o no el contrato de alquiler, imperando la voluntad entre las partes, aun en tiempos de estado de alarma.
No obstante, en base a la literalidad de la norma, consideramos que si e inquilino/ ha hecho su solicitud y se encuentra dentro de los requisitoss destabecidos en el Decreto -en caso de que el arrendador se niegue a la prórroga- podrá después defender su prórroga en los Tribunales.
Tercera medida: Moratorias o quitas de la deuda de rentas de alquiler:
La medida está dirigida a aquellas personas que puedan acreditar vulnerabilidad sobrevenida por culpa de la crisis del Covid-19,que establece la propia norma en base a unos criterios similares a los relativos a la moratoria hipotecaria,los puedes encontrar mas detallados en el artículo 5 de este enlace : https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4208
Destacar que a pesar de estar en situación de vulnerabilidad social es imperativo que la renta más los gastos de suministros básicos (gas, electricidad, agua, telefonía y comunidad de propietarios) sea superior al 35% de los ingresos de la unidad familiar.
Se quedan fuera para poder beneficiarse de esta tercera medida las personas que a pesar de cumplir estos requisitos, cuente en su «unidad familiar» alguna persona que sea propietaria o tenga el usufructo de alguna vivienda en España, salvo que puedan acreditar que no tienen la disponibilidad de dicha vivienda por algún motivo ajeno a su voluntad (separación, divorcio, inaccesibilidad por discapacidad).
Señalar aquí, que la definición de unidad familiar establecida en la norma deja fuera a muchas personas que habitan en régimen de comunidad (estudiantes que comparten piso, personas que alquilan habitaciones, otro tipo de familias afectivas en el sentido más amplio, o situaciones análogas).
Cuestión relevante a destacar de la medida es la diferenciación que hace entre el tipo de arrendador según su capital inmobiliario. La norma considera grandes tenedores de vivienda: particulares o empresas que cuenten con más de 10 propiedades -sin contar garajes ni trasteros- o más de 1.500 metros cuadrados, así como las empresas públicas de vivienda -en la Comunidad de Madrid, principalmente EMVS y Agencia de la Vivienda Social), y por el otro al resto de propietarios arrendadores.
A partir de esta definición y en función al tipo de arrendador, el arrendatario/a tiene un mes para solicitarla , esto es hasta el 2 de mayo de 2020. Y son dos posibles medidas las que podrán solicitarse:
a) Una reducción del 50% de la renta mensual durante el tiempo que dure el estado de alarma hasta un máximo de cuatro meses (en cualquiera de los supuestos).
b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática, mes a mes, y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma (hasta un máximo cuatro meses).
Una vez se solicita la medida,se establece lo siguiente:
a) Si el arrendador es un gran tenedor, tendrá 7 días para escoger entre una de las dos opciones -reducción o moratoria- para comunicárselo al inquilino. Los grandes tenedores tienen la obligación de asumir una de las dos medidas, aunque serán ellos, y no los inquilinos, los que escojan entre moratoria o reducción.
Esta medida que a priori parece aceptable, puede acarrear situaciones en las que sigue habiendo desequilibrio entre las partes, puesto que estamos hablando aquí de grandes tenedores de vivienda (inmobiliarias, fondos de inversión inmobiliaria, bancos o cajas de ahorro, etc…) que deciden si les resulta mas beneficiosos la reducción o la suspensión, sin que haya posibilidad de negociar nada por parte del inquilino/a, que es quien conoce de primera mano su propia situación económica y el riesgo que le supone endeudarse o no.
b) Si el arrendador no es un gran tenedor, el protocolo a seguir es distinto, ya que no tiene la obligación de aceptar estas medidas.
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- Aun así, el trámite para solicitarlas es idéntico, con la salvedad de que ante la negativa del arrendador a asumir una de las opciones se abre una opción de financiación, aquí paso a paso:
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- Si no se ha obtenido ya ningún tipo de acuerdo, se dispone del plazo de 1 mes (HASTA EL 1 DE MAYO), para solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
- Desde el momento en que recibe esta solicitud, la parte arrendadora dispone de un plazo máximo de 7 días laborables para comunicar al arrendatario/a las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta, así como otras posibles alternativas.
- Si el/la arrendador/a no acepta ningún acuerdo, la arrendataria que se encuentre en situación de vulnerabilidad podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación, esto es, los microcréditos a fondo del Instituto de Crédito Oficial establecidos por el Gobierno en este mismo Real Decreto y que se establecen en la Cuarta medida.
Cuarta medida: Aprobación de una línea de avales para la financiación a arrendatarios/as en situación de vulnerabilidad social
Los artículos 9 y 10 del Real Decreto establecen las ayudas para aquellas inquilinas afectadas por el Covid-19 en situación de vulnerabilidad.
Una recogida en el artículo 9, microcréditos que se levara a cabo por El Instituto de Crédito Oficial (ICO) que pondrá en marcha una serie de avales para que los bancos den préstamos a estas personas: Serán préstamos a interés 0, y podrán devolverse en seis años (prorrogables por otros cuatro, un total de 10 años) y se deberán utilizar para cubrir, como máximo,6 meses de alquiler.
Y otra, recogida en el artículo 10, en la que se pondrá en marcha un nuevo programa de ayudas al alquiler, con un máximo de 900 euros al mes y hasta el 100% del alquiler (o para pagar el préstamo solicitado durante la crisis).
Lo reseñable de esta medida es que la competencia la tienen las Comunidades Autónomas, que deberán ser quienes lo pongan en marcha y decidan la cuantía de los créditos, saliendo estos microcréditos en todo caso de los fondos públicos, pudiendo suponer como tal un nuevo rescate en diferido por parte de toda la población a aquellas empresas y particulares que viven del cobro de rentas. Y, a mayor abundancia, puede suponer un endeudamiento de aquellas personas que ya a día de hoy no están pudiendo hacer frente al pago de sus alquileres a consecuencia de la burbuja del alquiler y el escenario de especulación inmobiliaria que antecede al COVID 19.
En resumen, estas medidas en su conjunto son necesarias pero no suficientes, puesto que dejan fuera de este escenario a decenas de personas que no cumplen con la tipología legislada, colocando a otras tantas en situaciones de mayor vulnerabilidad con deudas impuestas por fuerza mayor que no sabemos como se solventaran en un escenario futuro, en el que experimentaremos nuevas realidades, con la indignación de ver que los grandes especuladores nunca perderán su beneficio y que se siguen violando y expropiando los derechos de las personas mas vulnerables.