El fondo propietario de mi vivienda la ha puesto en venta siendo yo el inquilino, ¿puedo ejercitar una acción de tanteo y retracto? ¿Cuáles son mis derechos?
En los últimos tiempos son cada vez más habituales las operaciones de venta o traspaso de bloques de viviendas en alquiler entre fondos inmobiliarios. Tanto es así que recientemente saltaba a la prensa financiera la noticia de que el fondo de inversión Blackstone, uno de los mayores propietarios de vivienda de nuestro país, planeaba poner a la venta más de 800 viviendas de su Socimi Testa Residencial. Los inquilinos suelen quedar al margen de estas operaciones y tan solo son conocedores de sus efectos una vez que la venta ya se ha producido.
Según recogen los artículos que hacen referencia a esta operación, la idea del Fondo de Inversión es transmitir estas viviendas a otro Fondo o aseguradora que continúe explotándolas económicamente a través del arrendamiento, ya que económicamente se consideran un producto maduro –que no necesita una gran inversión en reparación o mejoras- de rentas aseguradas.
Traduciendo esto a un lenguaje más comprensible, la intención del gigante Blackstone es desprenderse de un porcentaje de la vivienda que tiene en arrendamiento para que otro inversor la siga explotando, subrogándose tanto en la propiedad como en los contratos firmados por los inquilinos, de cara a seguir percibiendo las rentas.
Este tipo de macro-operaciones se enmarcan en el ciclo global de financiarización de la vivienda, que se acelera en nuestro país a partir de las reformas legales del año 2013. Los inmuebles que deben servir de hogar a las familias reciben un tratamiento legal como activo financiero, con el que se comercia y especula en los mercados de inversión. La más conocida fue la venta de 3.000 viviendas al fondo de inversión Goldman Sachs por parte de la Comunidad de Madrid, posteriormente declarada nula por el Tribunal Supremo.
La novedad en este caso viene dada por la magnitud de la operación, y porque Blackstone, en su condición de gran propietario mundial, marca muchas veces el paso al resto de Fondos y Socimis, por lo que podría ser un primer síntoma de un cambio en este terreno.
En este contexto de financiarización de la vivienda es importante que los inquilinos e inquilinas conozcan sus derechos, se organicen y que entren en contacto con organizaciones sociales en defensa de la vivienda que siguen de cerca estas operaciones, ya que, en última instancia, suponen la venta de su vivienda con ellos dentro.
Los derechos de adquisición preferente arrendaticia. Tanteo y retracto.
Los derechos de adquisición preferente vienen regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) desde su inclusión en 1947, y suponen el reconocimiento al inquilino de la posibilidad de adquirir el piso en caso de venta o cesión del mismo. El sentido último de esta norma es facilitar el acceso a la propiedad para el inquilino, con carácter preferente, ya que consolidar jurídicamente su hogar, tras llevar tiempo abonando una renta por ello, se considera un interés digno de mayor protección que el interés meramente comercial de un tercero que pueda adquirir su vivienda.
En el actual régimen de regulación del mercado del alquiler, marcado por ese ciclo de financiarización que ha generado una mayor temporalidad y movilidad de la vivienda, la norma se ha reformado en varias ocasiones, pero sigue manteniéndose este derecho en el artículo 25 de la LAU. No obstante, debido a sus limitaciones de ejercicio hay que conocer bien las condiciones concretas de cada caso para poder ejercitarlo.
Así pues, el artículo 25 recoge en su apartado primero que “en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes”, pero los siguientes apartados limitan dicho derecho en virtud de la exigencia de cumplimiento de determinados elementos.
De cara a ejercitar este derecho, como elementos básicos a tener en cuenta, debemos considerar:
• Legislación vigente en el momento de firma del contrato, ya que será la que se considerará de aplicación a cada caso concreto, en tanto que el artículo 25 se ha modificado en las distintas reformas de la LAU de 1994, 2013 y 2019, por lo que no es igual que el que estuvo en vigor en los contratos firmados entre 1994-2013, que los del período 2013-2019 que los firmados posteriormente a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.
• Tipo de venta de la vivienda, ya que la Ley diferencia entre venta individual de la vivienda concreta o venta en bloque, es decir, que se venda tu vivienda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
• Lo establecido en el contrato de arrendamiento, ya que este derecho es renunciable por el arrendatario, y puede ser que en contrato se haya renunciado a él. En ese caso, se debería tener que valorar si dicha renuncia puede declararse abusiva o forma parte de la libertad de pacto entre las partes.
Pero además es muy importante manejar bien los plazos de ejercicio de la acción, ya que como recoge el mismo artículo se exige el ejercicio de la acción dentro del plazo de “30 días naturales” desde que al arrendatario se le comunica la venta en el caso del tanteo. Por su parte, el retracto tiene el mismo plazo de 30 días, pero que deben comenzarse a contar desde que se conoce la existencia de dicha transmisión, que no se comunicó por el vendedor cuando se debía.
Por este mismo motivo, previendo una posible generalización de este tipo de operaciones, como indicábamos anteriormente es vital que los y las inquilinas estén precavidas, informadas y organizadas previamente, puesto que una vez se efectúa la transmisión los plazos de reacción son muy limitados.
Por lo tanto, a día de hoy este derecho está limitado y debe estudiarse en cada caso concreto, pero es importante que los y las arrendatarias que prevean que puedan verse afectados conozcan sus derechos previamente ya que, en este tipo de operaciones, los Fondos transmiten las viviendas a precios muy inferiores a los que le supondrían en el mercado particular, y ya que en muchas ocasiones estas operaciones son la antesala de subidas abusivas en sus contratos de alquiler.
Si crees que tu vivienda puede ser objeto de una de estas macro-operaciones o de una venta entre propietarios particulares, o si esto mismo ya te ha pasado y quieres conocer tus derechos, podemos estudiar tu caso y ver opciones de actuación de cara a asegurar esos derechos y evitar abusos.
Ponte en contacto con nosotras y concretamos una consulta con nuestras abogadas especializadas en Derecho a la Vivienda y abusos bancarios, quienes podrán estudiar el caso con detalle y darte una previsión más segura sobre tus opciones.
Carlos Castillo Solano.
Abogado especialista en arrendamientos urbanos.
Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES).