Llevamos años de lucha por la paralización de los desahucios de vivienda habitual, protagonizados por los colectivos en defensa del Derecho a la Vivienda, como las PAH o los Sindicatos de Inquilinas, que han conseguido desde hace años poner en el centro de la agenda política y mediática esta terrible pandemia social que lleva afectando a las familias y personas vulnerables desde mucho antes de la irrupción en nuestras vidas del coronavirus.
Esas luchas y reclamaciones se agudizaron aún más a partir de marzo, con el estallido de la nueva crisis, cuando ya a finales de ese mes todas podíamos ver como el efecto del covid-19 sobre la economía podía llevarse por delante a miles de personas a las que, por un lado, se les exigía quedarse en casa para frenar la pandemia, y por otro, se las expulsaba al no poder pagar la renta de alquiler o la cuota hipotecaria. También, a cientos de vecinas que habían ocupado alguna de las miles de viviendas vacías de bancos y fondos buitre al no poder acceder al cada vez más exclusivo mercado inmobiliario, y a las que su inestabilidad e inseguridad por esa situación se sumaba la amenaza del virus y de la crisis económica.
Ya en mitad de una segunda ola de la pandemia, que ha demostrado ser más gravosa incluso que la primera, se aprueba hoy un Real-Decreto que se ha anunciado como el de paralización de los desahucios durante el estado de Alarma, y que viene a ampliar las medidas ya adoptadas mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 30 de marzo, aumentando el número de supuestos en los que las personas afectadas pueden solicitar la suspensión del procedimiento.
Es importante analizar esta nueva norma en tanto que, a pesar de no abarcar todos los supuestos de personas vulnerables y tener, como desarrollaremos, criterios muy excluyentes, sí supone un pequeño paso en la valoración de las circunstancias personales y familiares de las personas afectadas por los procedimientos de desahucio, más allá de la simple valoración jurídica de la situación contractual -o de hecho- de estas personas respecto de su vivienda.
En síntesis, la norma afecta a dos supuestos:
- Personas que viven de alquiler, en base a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 -la conocida LAU-, y que puedan ser desahuciadas por impago de rentas o cumplimiento del plazo contractual.
- Personas que vivan sin título, y hayan sido demandadas civilmente por la propiedad del inmueble o quien esté habilitado para ello.
En relación a las personas que viven de alquiler:
Se modifica el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, estableciendo la siguiente normativa:
- Afecta, como decíamos, a procedimientos civiles de desahucio, abiertos por reclamación de rentas -impago- o expiración del plazo contractual (art. 250.1.1 LEC). Esto es, únicamente en supuestos de alquiler de vivienda habitual.
- Permite a la persona instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional.
- El incidente de suspensión se inicia a solicitud del arrendatario, o por sí mismo o, entendemos, por su representación procesal, quien deberá solicitarlo al Juzgado que esté conociendo del procedimiento, tenga ya señalada fecha de lanzamiento o no.
- Para poder solicitarlo debe estar en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica que ya establecía el Real Decreto-ley 11/2020, es decir, o estar en desempleo, ERTE, ERE, etc. y no alcanzar los ingresos familiares 3 veces el IPREM, lo que supone 1.613,52 euros al mes brutos – con ampliaciones si existen situaciones de dependencia, menores, etc. -, o que la renta del alquiler más suministros superen el 35 % de los ingresos de la unidad familiar.
- Una vez solicitado, el Juzgado da traslado a la otra parte, que puede alegar estar también en situación de vulnerabilidad si cumple alguno de los dos requisitos -esto sólo afecta a pequeños propietarios-, y también a los servicios sociales para que se pronuncien sobre la vulnerabilidad alegada.
- Sólo en caso de que se acredite dicha vulnerabilidad, el Juzgado decretará la suspensión del desahucio hasta la finalización del estado de Alarma, esto es, a fecha de hoy hasta el 9 de mayo de 2021.
- Según recoge la norma, aunque no desarrolla cómo se llevará a cabo, durante el tiempo que está acordada la suspensión las Administraciones Públicas deben buscar de forma activa el asegurar el acceso a una vivienda de la persona afectada, encontrando una alternativa habitacional.
En relación a aquellas personas que residen en una vivienda sin título, y frente a las que se haya abierto un procedimiento civil de desahucio
Además de este artículo 1 relativo a los arrendatarios, que modifica las medidas que ya se adoptaron a finales de marzo, se introduce un nuevo artículo 1.bis que es de aplicación a supuestos de desahucio no vinculados a la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, desahucios por precario, los de ocupación civil y los de efectividad de derechos reales.
- Afecta como decíamos a procedimientos de desahucio civil de los establecidos en el artículo 250.1.2 LEC -precario-, 240.1.4 LEC -el mal llamado desahucio express de ocupas, o de recuperación de la plena posesión- y 250.1.7 LEC -efectividad de derechos reales inscritos-.
- No afecta por lo tanto a los procedimientos de desahucio derivados de denuncias penales del delito de usurpación de bienes inmuebles que no constituyan morada, que siguen tramitándose tras denuncia del artículo 245.2 CP como juicios por delito leve. Tampoco a los procedimientos de desahucio administrativo instados por entidades públicas como Ayuntamientos o empresas públicas de vivienda.
- De nuevo, el incidente extraordinario de suspensión se inicia a solicitud del afectado, o por sí mismo o, entendemos, por su representación procesal, quien deberá solicitarlo al Juzgado que esté conociendo del procedimiento, tenga ya señalada fecha de lanzamiento o no.
- Sólo puede solicitarse cuando la vivienda es propiedad de grandes tenedores (más de 10 viviendas) y personas jurídicas.
- El solicitante de la suspensión debe estar en la situación de vulnerabilidad establecida en el artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, es decir, haber perdido el trabajo, o verse afectado por un ERTE o por una reducción de jornada, previa o como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19. En caso de ser un profesional por cuenta propia, estar en circunstancias que impliquen una pérdida sustancial de ingresos. El conjunto de ingresos del hogar no debe superar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, -1.613,52 euros al mes brutos-. Además, se exige que en la vivienda haya personas especialmente vulnerables; la norma enumera concretamente personas dependientes (de las así consideradas por la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia), víctimas de violencia de género, o menores de edad.
- La decisión sobre la suspensión la toma en última instancia el Juzgado, quien para valorar la misma debe tener en cuenta que en la vivienda se esté por una situación de extrema necesidad, y que por parte de los ocupantes se esté colaborando con las autoridades para conseguir una alternativa habitacional.
- Una vez se solicite la suspensión por la persona ocupante, por el Juzgado se pide informe a Servicios Sociales, que deben responder en 15 días. Es entre ese informe y la ponderación que haga el Juzgado sobre la situación de las personas ocupantes que se adoptará la decisión o no de suspender el procedimiento durante el estado de Alarma.
- En caso de que se acuerde la suspensión, como en el caso de las personas en régimen de alquiler, durante el tiempo que está acordada la suspensión las Administraciones Públicas deben buscar cómo asegurar el acceso a una vivienda de la persona afectada y asegurarle una alternativa habitacional.
- Aunque de manera redundante, se incluye un párrafo que especifica que no se suspenderán en ningún caso los procedimientos que sean sobre viviendas que sean domicilio habitual de alguna persona física, cuando sea consecuencia de delito, cuando se crea que la vivienda en cuestión se está utilizando para cometer delitos o cuando sea una vivienda pública que ya había sido adjudicada. Tampoco para aquellas entradas que tengan lugar a partir de la aprobación de la Ley -solo las anteriores-.
Además de estos dos artículos relativos a la suspensión de los desahucios, la norma incluye cuatro Disposiciones transitorias que afectan al ámbito del Derecho a la Vivienda, las analizamos sintéticamente:
- Disposición adicional primera: Sobre los informes que lleven a cabo Servicios Sociales de cara a la búsqueda de alternativa habitacional para las personas beneficiarias de la suspensión, sólo se establece que podrán ofrecer una solución habitacional alternativa aplicando las ayudas del «Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables» o cualesquiera otras ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
- Disposición adicional segunda: Sobre la compensación a los propietarios que se vean “afectados” por la suspensión de los lanzamientos, se establecen una serie de requisitos y circunstancias que deberán acreditar los propietarios de las viviendas de cara a poder recibir una compensación económica.
- Disposición adicional tercera: En el plazo máximo de un mes a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley, el Gobierno aprobará por real decreto las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, regulado por Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, a fin de hacer frente a las compensaciones que puedan proceder en su ámbito territorial según lo establecido en los artículos 1 y 1 bis de este real decreto-ley. En el mismo real decreto se establecerá el procedimiento que se seguirá para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes.
- Disposición adicional cuarta: Relativa a la prohibición de privar de los suministros a las personas afectadas, por la cual se establece que mientras esté vigente el actual estado de alarma no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, gas natural y agua a aquellos consumidores en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social, ya acrediten esta condición mediante contrato o, de no tenerlo, mediante informe de servicios sociales.
En resumen, podemos decir que las medidas aprobadas con la reforma publicada este 23 de diciembre suponen, por un lado, una respuesta lógica a una crisis social, sanitaria y humana enorme como la que estamos viviendo en estos días, que evita poner a la población más precarizada y afectada por la crisis en una situación de pérdida de vivienda habitual en pleno situación de pandemia, cuando la principal recomendación de las autoridades es evitar el contacto social y quedarnos en nuestro domicilio. Además, como adelantábamos al principio, supone también una introducción en la normativa de la obligatoriedad de analizar las circunstancias personales y familiares de las personas afectadas más allá del simple análisis de la situación contractual respecto de la vivienda -si existe o no título, o si éste es válido-. Pero por otro lado, lamentablemente, también sigue dejando a un montón de personas atrás que no podrán beneficiarse de esta medida pese a necesitarlo, y arrastra sobre todo en el párrafo dedicado a las excepciones un tono de culpabilización de las personas afectadas por esta crisis y compensación de las grandes empresas propietarias de vivienda y clases rentistas que hace muy poco bien a la defensa del derecho a la vivienda.
Así pues, los requisitos que deben cumplir principalmente las personas que residen en una vivienda de un banco o fondo buitre sin título para ello son muy exigentes, y van más allá de los criterios de vulnerabilidad básicos que se han acordado en normas similares, además de que dejan en manos de la subjetividad de los Juzgados consideraciones sin una definición jurídica clara como la extrema necesidad o la colaboración a la hora de encontrar una vivienda. Y aunque se añada un artículo relativo a las personas que viven sin título, se deja fuera a todas las personas y familias que están en las mismas circunstancias pero que tienen abierto un procedimiento penal de usurpación, de las cuales la Ley o no dice nada o excluye expresamente según interpretemos la norma, y aquellas a las que se expulsa de sus viviendas por procedimientos administrativos.
Además, la propia norma vuelve a redundar en la confusión de considerar que puede haber personas que residan sin título sobre la vivienda habitual o segunda residencia de otras personas físicas, cuando este hecho es, como ya se ha dicho por activa y por pasiva, completamente imposible en aplicación del delito de allanamiento de morada del artículo 202 CP, redundando en la criminalización de las personas que, no teniendo otra alternativa, han accedido a una vivienda sin título para ello.
En una primera lectura y, a la espera de cómo se desarrolle la norma, nos congratulamos de que los Juzgados vayan a poder analizar las circunstancias de las personas afectadas y puedan en base a estas circunstancias suspender los lanzamientos, primando la seguridad de estas personas a su situación contractual, pero en una lectura más crítica parece haber primado más el régimen de compensaciones económicas a los propietarios y grandes tenedores de vivienda que se vean afectados por la medida que la inclusión de una mayoría de personas afectadas por la crisis, por lo que, pese a que esta reforma suponga un paso, seguirá habiendo desahucios, también durante el estado de alarma.
Madrid, a 08 de enero de 2021
Carlos Castillo Solano
Abogado
Centro de Asesoría y Estudios Sociales