Cuando no se puede hacer frente a la hipoteca, los bancos se dirigen judicialmente contra los deudores a través de procedimientos de ejecución hipotecaria. Es un proceso judicial complejo que ha sufrido modificaciones en los últimos diez años gracias a sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a favor de los consumidores.
El TJUE ha señalado en repetidas ocasiones que los juzgados deben ser sumamente escrupulosos con la normativa de defensa de consumidores y su tutela judicial. La mayoría de hipotecas han sido firmadas entre entidades financieras y consumidores personas físicas, lo que determina un régimen de protección elevado frente a cláusulas abusivas (artículo 6 de la Directiva 93/13/CEE).
A partir de esa fuerza protectora, el consumidor puede alegar la existencia de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios y solicitar la suspensión del procedimiento hasta que esas condiciones del contrato sean analizadas judicialmente
Algunas cláusulas abusivas eran prácticamente desconocidas hasta hace bien poco. Sin embargo, en pocos años nos hemos familiarizado con términos como cláusula suelo, intereses de demora, vencimiento anticipado, IRPH, capitalización de intereses, etc. Hoy sabemos que la práctica totalidad de hipotecas concedidas hasta el año 2013, cuya redacción sigue un modelo predispuesto, contiene abusos bancarios.
Una defensa legal adecuada puede lograr el archivo del procedimiento o colocar al deudor en una posición negociadora más fuerte para alcanza un acuerdo extrajudicial.
En el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) estamos especializados en ejecuciones hipotecarias desde la perspectiva de defensa del deudor. En los últimos años hemos logrado un gran número de victorias judiciales decisivas para las personas a quienes defendemos. Además, hemos obtenido resoluciones de impacto general a nivel europeo (Tribunal de Estrasburgo) y del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas que han permitido avanzar en la defensa del derecho a la vivienda a lo largo de la última década.
Ofrecemos diversas vías de defensa legal para lograr la suspensión de procedimientos en marcha (no importa el estado en que se encuentre) y mejorar la posición negociadora de los deudores frente al banco prestamista, incluyendo, en bastantes ocasiones, el archivo del proceso.
Así mismo, recomendamos la participación en estructuras organizativas de la sociedad civil para compartir el proceso, recibir y dar apoyo a otras personas y construir una defensa colectiva además de la del caso concreto. Nos referimos a las plataformas de afectados por la hipoteca, colectivos en defensa del derecho a la vivienda, sindicatos de inquilinos e inquilinas, asociaciones vecinales, etc.
Entendemos que ninguna persona que se encuentre en un procedimiento judicial por impago de su hipoteca debe tirar la toalla pues existen posibilidades de archivar el procedimiento o, al menos, situar al deudor o deudora en una posición mucho más fuerte para lograr saldar la deuda o alcanzar una solución extrajudicial más favorable.
Ofrecemos una serie casos reales de éxito que hemos trabajado en CAES.
CASO Nº 2: Victoria frente a Banco Santander con archivo del procedimiento y condena en costas. Mención judicial al derecho a la vivienda reconocido como derecho fundamental de la Unión Europea.
En este caso, recibimos el encargo por parte de una deudora en 2021 dentro de un proceso muy avanzado que ya llevaba varios años en el Juzgado Mixto nº 4 de Valdemoro, en concreto desde el año 2009. Diversos avatares judiciales y la sobrecarga de trabajo en los juzgados habían retrasado el procedimiento sobremanera.
Lo cierto es que legalmente, una ejecución como esta arrastra muchos fallos del propio ordenamiento jurídico que se han tenido que reformar a lo largo de la última década. A saber, es un procedimiento anterior a la Ley 1/2013 sin que en su día se diera notificación a los deudores de su posibilidad de oponerse dentro del plazo de un mes a partir de la publicación en el BOE de aquella Ley el 15-5-2013.
Posteriormente, aunque fue publicada la Ley 5/2019 que en su Disposición Transitoria Tercera incluía una posible apertura de plazo extraordinario de oposición previa notificación del mismo por el órgano judicial, tampoco se notificó nada a los deudores.
Pudimos conocer toda la trayectoria procesal al personarnos y revisar todo el procedimiento. A la vista de todo ello planteamos la existencia de cláusulas abusivas que no habían sido revisadas, como: vencimiento anticipado, cláusula 365/360, intereses de demora, capitalización de intereses durante los períodos de carencia, capitalización de intereses de demora y comisión de posiciones deudoras.
A partir de ahí empezamos a solicitar del Juzgado que abriese una pieza especial de protección al consumidor por cláusulas abusivas (el Juzgado viene obligado aunque el plazo de oposición esté superado, debido a la doctrina europea del “control de oficio” de cláusulas abusivas).
En un primer momento el Juzgado Mixto nº 4 de Valdemoro rechazó nuestra solicitud por lo que tuvimos que recurrir en apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid.
Finalmente la Audiencia Provincial estimó nuestro recurso, entendiendo que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no es “purificable” durante el procedimiento en casos de ejecuciones hipotecarias iniciadas antes de mayo de 2013. Con la estimación del recurso, el tribunal ordena el archivo de todo el procedimiento y condena en costas a la entidad financiera, que deberá pagar los honorarios de la defensa del deudor (esto es, nuestros honorarios como letrados).
Os dejamos copia anonimizada del Auto de la Audiencia Provincial, Sección 20ª, de 6 de junio de 2024, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. José Miguel Alemany Eguidazu.
Resulta especialmente interesante a nivel jurídico por tres fundamentos decisivos:
A.- La confirmación por la Audiencia Provincial de la doctrina de “no purificar” en el proceso un vencimiento anticipado abusivo practicado en su día sin que hubiera al menos doce cuotas impagadas.
B.- La importancia de una especial tutela en materia de consumidores cuándo se trata de vivienda habitual del deudor, con mención explícita del derecho a la vivienda.
“ A este respecto, al apreciar los medios que permiten al consumidor paliar los efectos de la exigibilidad de la totalidad de las cantidades adeudadas en virtud del contrato de préstamo, ese juez debe tener en cuenta las consecuencias que generan el desahucio del consumidor y de su familia de la vivienda que es su residencia principal. En efecto, en el Derecho de la Unión, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental garantizado por el artículo 7 de la Carta que el juez nacional debe tomar en consideración al aplicar la Directiva 93/13» (STJUE 9.11.2023 Všeobecná úverová banka C-598/21 apartados 81-85 y juris. cit.). “
C.- La aplicación de la doctrina del TJUE sobre costas (STJUE 16.7.2020, Caixabank C-224/19 y SSTS 1ª Pleno 35/2021), que implica que la entidad financiera que incurrió en abusos bancarios acreditados judicialmente debe hacer frente a los honorarios por defensa judicial ocasionados al consumidor.
Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, de 6-6-2024 (pdf).
Equipo Jurídico del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES).
12 de junio de 2024.