Ya está en vigor la primera Ley que desarrolla el derecho a la vivienda en nuestro país, se ha aprobado bajo el título Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, y entró en vigor este pasado 25 de mayo. La norma, que ha supuesto años de debate entre los distintos grupos parlamentarios que forman la mayoría de la investidura, era una de las promesas electorales principales del Gobierno de coalición. Su aprobación tampoco ha estado exenta de polémica, ya que gran parte de sus medidas dependen del desarrollo que cada Comunidad Autónoma haga de la norma, y aquellas en las que gobierna el Partido Popular ya han anunciado que harán todo lo posible para no aplicarla.
No debemos olvidar que, desde los movimientos en defensa del Derecho a la Vivienda como la PAH y los Sindicatos de Inquilinas, ya se han venido desarrollando diversas Iniciativas Legislativas Populares en 2014, 2018 y 2021 que pretendían la aprobación de una Ley de vivienda estatal de mucho mayor alcance que la ahora aprobada. El último intento fue rechazado por el pleno del Congreso de los Diputados el 14 de diciembre de 2021, y desde entonces la norma había quedado aparcada en un cajón. De aquellas diferentes iniciativas, más completas y garantistas, a la Ley aprobada ahora existen enormes diferencias y déficits. Aún con ello, algunas de las medidas que se recogen podrán ser beneficiosas para la población, y establece un marco de actuación del Estado que, al menos, se declara potencialmente distinto al del modelo del “ladrillazo” y la especulación como norma general.
Desde el Centro de Asesoramiento y Estudios Sociales queremos hacer un primer análisis a esta nueva norma, que iremos ampliando y desarrollando en posteriores guías y artículos más concretos y directos, pero que nos sirve para conocer qué es lo que se regula, y en qué términos se lleva a cabo.
La Ley por el Derecho a la Vivienda contiene en síntesis los siguientes elementos:
1.- Es la primera regulación estatal básica en el marco de las competencias del Estado que se hace en democracia.
2.- Incluye modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectan a los desahucios.
3.- Incluye modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4.- Supone un impulso a la vivienda social.
Regulación básica de las competencias estatales en el ámbito del Derecho a la Vivienda:
El título preliminar de la Ley desarrolla el objeto de la norma, que es “regular en el ámbito de competencias del Estado las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y obligaciones relacionados con la vivienda”. Así pues, se marcan las acciones que deben realizar los poderes públicos de cara a proteger y desarrollar este derecho en términos de igualdad y no discriminación.
Posteriormente se regula la función social que corresponde a la vivienda en desarrollo del artículo 47 de la Constitución Española, así como los derechos y obligaciones de los ciudadanos respecto de este ámbito. También los compromisos de acción que asume el Estado de cara a la construcción, rehabilitación y fomento de la vivienda, de la promoción y desarrollo de vivienda protegida, de vivienda social incentivada, etc.
No se establece un derecho subjetivo de la ciudadanía a poder acceder y disfrutar de una vivienda digna, no se crea por lo tanto una obligación real del Estado de asegurar una vivienda a aquellas personas que la necesiten, sino únicamente un marco de desarrollo del Derecho en el que los poderes públicos deberán promover las condiciones para el acceso y el disfrute de la vivienda de toda la población.
Las “zonas tensionadas” y la regulación del precio del alquiler:
En este mismo título se desarrolla la declaración de “zonas tensionadas”, una de las principales exigencias de los movimientos por la defensa del Derecho a la Vivienda ante el alza constante de los precios del alquiler y, a la vez, uno de los elementos que más resistencias ha provocado en los detractores de la Ley, pues permite establecer limitaciones al alza de los precios en aquellas zonas en las que el acceso a una vivienda se haya hecho más difícil por el aumento de las rentas.
El desarrollo de las zonas tensionadas aún presenta muchas dudas en su práctica, y es uno de esos elementos que va a depender de un efectivo desarrollo por parte de las Comunidades Autónomas que, por lo tanto, aún está en el aire. En todo caso, lo que se prevé es que se consideren zonas tensionadas aquellas en las que el coste medio de la vivienda supere el 30% del presupuesto personal o de la unidad de convivencia, o cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya subido al menos cinco puntos porcentuales más que el índice de precios de consumo (IPC) de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra.
¿Y en qué afectará que una zona se declare como tensionada? En la capacidad que tendrán los propietarios, y muy en especial los grandes tenedores, de seguir subiendo el precio del alquiler a la finalización de los contratos. En concreto, según la norma, a partir de que una Comunidad Autónoma declare determinada zona como tensionada, en ese territorio se aplicarán las siguientes medidas respecto de los alquileres:
- El arrendador deberá indicar que la vivienda se encuentra en una zona tensionada, e informar con anterioridad a la formalización del contrato de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en esa vivienda.
- En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior (ampliable si se toman determinadas medidas por parte del propietario como la realización de mejoras en la vivienda o su accesibilidad) o del límite máximo establecido conforme al índice general de precios –cuyo desarrollo no está aún claro cómo se llevará a cabo por cada CCAA-.
- Cuando finalicen la prórroga obligatoria (artículo 9.1 de la LAU) y/o la prórroga tácita (artículo 10.1 de la LAU), el arrendatario podrá solicitar que el contrato de arrendamiento se prorrogue de manera extraordinaria por plazos anuales y por un período máximo de tres años. La solicitud de prórroga extraordinaria planteada por el arrendatario deberá ser aceptada necesariamente por el arrendador, salvo en algunos supuestos muy tasados.
- En aquellos inmuebles sobre los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, pero esta regulación no se aplicará hasta que se apruebe el referido sistema de índices.
La vivienda social y su promoción por parte del Estado:
La vivienda social, que desde hace años supone un porcentaje paupérrimo del total de vivienda construida en comparación con los países de nuestro entorno, es uno de los elementos claves de la norma. Claro ejemplo de ello es que desde que se hizo público el acuerdo para aprobar la Ley han sido constantes los anuncios del ejecutivo de construcción y promoción de viviendas en todo el territorio nacional, en terrenos del ejército o de las Comunidades Autónomas.
La norma realiza una diferenciación entre muy diversos tipos de protección de la vivienda, vivienda pública –de propiedad estatal, autonómica o municipal-, vivienda asequible, vivienda social, etc. y define los criterios por las que se rigen y en algunos casos su régimen de protección.
No se puede saber cómo se desarrollarán estas políticas en la práctica, pero sobre el papel lo que supone la Ley de Vivienda son estas medidas concretas:
- La regulación de los parques públicos de vivienda contiene una medida concreta para evitar operaciones de venta por parte de las Administraciones a los fondos de inversión. Esto supone un fiel reflejo legislativo de la lucha de plataformas como PAVPS y de los logros jurídicos frente a la venta de vivienda pública protagonizada en 2013 por los gobiernos municipal y autonómico del Partido Popular en Madrid al fondo Goldman Sachs.
- Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años
- Dentro del suelo de reserva para vivienda protegida se establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler. También se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
Las reformas sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Las disposiciones finales de la Ley introducen modificaciones de algunas normas como la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley del Suelo. Aunque desarrollaremos estos aspectos en futuros artículos, en síntesis, las medidas que afectan a aquellos contratos de alquiler que se suscriban a partir de la aprobación de la norma son:
- En los contratos de arrendamiento en los que se comunique la finalización, si se acredita vulnerabilidad social o económica podrán prorrogarse por un plazo máximo de un año.
- En las zonas tensionadas, esta prórroga podrá ser de hasta 3 años y no se exige acreditar vulnerabilidad, pero podrá limitarse en caso de que el arrendador necesite en dicho periodo la casa para sí o para un familiar.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán obligatoriamente a cargo del arrendador, que es el sujeto al que se le está prestando el servicio.
- Se establece como norma general que el pago de la renta se establecerá a través de medios electrónicos –a no ser que una de las partes no tenga cuenta corriente-.
- También se incluyen determinados incentivos fiscales de hasta un 90% para determinados supuestos.
- Además, la disposición adicional sexta establece que, durante 2023, las actualizaciones de los contratos vinculados al IPC se limitan a un máximo del 2% porque pasan a estar vinculadas al Índice de Garantía de la Competitividad. En 2024 se amplía esta posibilidad de subida al 3%.
Las reformas de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación a los desahucios de vivienda habitual:
También se establecen algunas medidas que afectan directamente a como se regulan los procedimientos de desahucio, y que vienen a ser una consecuencia lógica de una de las exigencias que lleva haciendo el Comité DESC de la ONU desde hace años: que por parte de los Juzgados se pueda conocer y valorar las condiciones sociales de las familias antes de decretar el desahucio sin alternativa habitacional.
Si bien seguirá habiendo desahucios, muchos de ellos sin alternativa, se introducen estas medidas concretas:
- En los lanzamientos suspendidos por aplicación del Real Decreto 11/2020 y sus posteriores prórrogas –suspensión por COVID-19-, se exigirá que los grandes tenedores acudan a una mediación previa con las ocupantes e inquilinas antes de solicitar una nueva fecha de lanzamiento.
- Obligación de establecer fecha y hora en los lanzamientos de vivienda habitual.
- En los casos de grandes tenedores que interpongan demandas de desahucio se exigirán mayores medidas de prevención social, como solicitar informes sociales o conocer mínimamente la situación familiar y económica de los ocupantes, debiendo acordarse en los casos en los que exista vulnerabilidad propuestas de medidas inmediatas a adoptar.
- Exigencia de que, en determinados supuestos –propietario gran tenedor y vivienda habitual de una persona vulnerable- el demandante que solicite el desahucio se someta al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes. Esto significa que antes de poder demandar, la propiedad deberá acudir a unos servicios de mediación previa –aún por desarrollar- de cara a buscar soluciones menos gravosas para el inquilino u ocupante.
Conclusión:
La Ley que ahora se aprueba es una versión muy descafeinada de aquella que los movimientos sociales auparon hasta el Congreso en varias ocasiones, y presenta bastantes dudas sobre sus posibilidades de aplicación real en elementos tan importantes y urgentes como el control de precios en el mercado de alquileres, una efectiva suspensión de desahucios para aquellas personas sin alternativa habitacional, o la creación efectiva de un parque de vivienda pública y social en el mínimo tiempo posible.
Aún con ello, es evidente que era necesaria una norma que desarrollara el artículo 47 de la Constitución, y generara un marco en relación a las políticas de vivienda que permita su desarrollo como Derecho y no sólo en su concepción de motor económico, como “bienes de mercado”. Queda mucho por recorrer si queremos tener una legislación que realmente ponga coto a la especulación y garantice un Derecho tan básico como la vivienda, y prueba de ello es que las medidas más valientes propuestas por la PAH o los Sindicatos de Inquilinas quedan fuera de esta regulación.
Y es que este Derecho a la Vivienda, como ya han venido declarando organismos internacionales desde hace años, es esencial para que puedan disfrutarse el resto de Derechos fundamentales; sin un hogar digno no hay derecho a la salud, ni a la educación, ni a la intimidad ni tampoco al pleno desarrollo de la vida, por lo que asegurar el acceso a un hogar digno para todo el mundo debe de ser una prioridad de toda la Administración Pública.
Carlos Castillo Solano
Centro de Asesoría y Estudios Sociales CAES
31 de mayo de 2023.