Cuando no se puede hacer frente a la hipoteca, los bancos se dirigen judicialmente contra los deudores a través de procedimientos de ejecución hipotecaria. Es un proceso judicial complejo que ha sufrido modificaciones en los últimos diez años gracias a sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a favor de los consumidores.
El TJUE ha señalado en repetidas ocasiones que los juzgados deben ser sumamente escrupulosos con la normativa de defensa de consumidores y su tutela judicial. La mayoría de hipotecas han sido firmadas entre entidades financieras y consumidores personas físicas, lo que determina un régimen de protección elevado frente a cláusulas abusivas (artículo 6 de la Directiva 93/13/CEE).
A partir de esa fuerza protectora, el consumidor puede alegar la existencia de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios y solicitar la suspensión del procedimiento hasta que esas condiciones del contrato sean analizadas judicialmente.
Algunas cláusulas abusivas eran prácticamente desconocidas hasta hace bien poco. Sin embargo, en pocos años nos hemos familiarizado con términos como cláusula suelo, intereses de demora, vencimiento anticipado, IRPH, capitalización de intereses, etc. Hoy sabemos que la práctica totalidad de hipotecas concedidas hasta el año 2013, cuya redacción sigue un modelo predispuesto, contiene abusos bancarios.
Una defensa legal adecuada puede lograr el archivo del procedimiento o colocar al deudor en una posición negociadora más fuerte para alcanza un acuerdo extrajudicial.
En el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) estamos especializados en ejecuciones hipotecarias desde la perspectiva de defensa del deudor. En los últimos años hemos logrado un gran número de victorias judiciales decisivas para las personas a quienes defendemos. Además, hemos obtenido resoluciones de impacto general a nivel europeo (Tribunal de Estrasburgo) y del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas que han permitido avanzar en la defensa del derecho a la vivienda a lo largo de la última década.
Ofrecemos diversas vías de defensa legal para lograr la suspensión de procedimientos en marcha (no importa el estado en que se encuentre) y mejorar la posición negociadora de los deudores frente al banco prestamista, incluyendo, en bastantes ocasiones, el archivo del proceso.
Entendemos que ninguna persona que se encuentre en un procedimiento judicial por impago de su hipoteca debe tirar la toalla ya que, dando con las teclas oportunas, se puede archivar el procedimiento o al menos situar al deudor en una posición mucho más fuerte para lograr saldar la deuda o cualquier solución extrajudicial más favorable.
Ofrecemos una serie casos reales de éxito bajo la dirección legal de CAES.
CASO Nº 1: Victoria frente a Banco Sabadell a las puertas de la subasta.
En este caso, recibimos el encargo por parte de una deudora dentro de un proceso muy avanzado que ya llevaba varios años en el Juzgado de 1ª Instancia nº 31 de Madrid, tras el impago de una hipoteca con Caja de Ahorros del Mediterráneo (hoy Banco Sabadell).
La subasta acababa de convocarse y la deudora se enteró por los avisos que dejaron en su buzón empresas de reunificación de deudas. El riesgo de la subasta era inminente. Decidimos personarnos inmediatamente en el Juzgado y revisar el procedimiento en su totalidad, comprobando que nunca había revisado las cláusulas abusivas de la hipoteca. A partir de ahí empezamos a solicitar del Juzgado que abriese una pieza especial de protección al consumidor por cláusulas abusivas (el Juzgado viene obligado aunque el plazo de oposición esté superado, debido a la doctrina europea del “control de oficio” de cláusulas abusivas).
En un primer momento el Juzgado de 1ª Instancia 31 de Madrid rechazó nuestra solicitud por lo que tuvimos que recurrir en apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid. A la vista de nuestro recurso, la Audiencia Provincial nos dio la razón ordenando al Juzgado que entrase a revisar las cláusulas abusivas.
Unos meses más tarde, el mismo Juzgado 31 tuvo que admitir que la cláusula de vencimiento anticipado del contrato era abusiva y, por lo tanto, ordenó archivar el procedimiento.
Os dejamos las dos resoluciones más relevantes de este procedimiento de éxito:
1.- Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, de 18-11-2020.
2.- Auto del Juzgado de 1ª Instancia nº 31 de Madrid, de 19-2-2021 que archiva el procedimiento.
Equipo Jurídico del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES).
31 de enero de 2023.