La pasada semana se ha publicado el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025i. Una medida no exenta de polémica que, según Pedro Sánchez, “ha venido para quedarse”, a diferencia de aquellas medidas denominadas del “escudo social” que, si bien se han ido prorrogando desde su aprobación al inicio de la pandemia en marzo de 2020, si nada cambia en las próximas semanas, dejarán de estar en vigor el próximo 28 de febrero.
Vamos a analizar primero esta medida recientemente aprobada y su posible aplicación sobre un mercado del alquiler tan tensionado como el nuestro, y, ya de paso, repasar que otras están aún a día de hoy en vigor y como han ido funcionando.
Bono joven para el alquiler, ¿Una ayuda para el inquilino o para el casero?
La medida recientemente aprobada venía prevista en la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2022 y, según la propia norma, supone una ayuda compatible con otras destinadas para el mismo objeto, y se concederá a jóvenes que alquilen viviendas de hasta 600 euros al mes y, en determinados supuestos, pueden ascender a 900.
Pese a que entra en vigor ahora, la posibilidad de solicitar estas ayudas no se convocará hasta que se firmen los acuerdos entre el Gobierno y las Comunidades Autónomas, competentes respecto de su gestión.
Es importante realizar el análisis de esta medida teniendo en cuenta que, desde hace años, los colectivos y espacios de defensa del Derecho a la Vivienda como la PAH o el Sindicato de Inquilinas de Madrid vienen denunciando que este tipo de ayudas económicas en un mercado completamente desregulado, pero a la vez intervenido por grandes propietarios como los Fondos de Inversión y los bancos, suponen casi siempre una transferencia de dinero público del Estado a los propietarios de vivienda, y que son completamente ineficientes para atajar el problema de acceso a la vivienda por el que pasa una gran parte de la población.
Esta crítica, que tilda la medida como muy limitada y con riesgo de provocar un efecto inflacionista, se ha visto reforzada al publicarse la norma en el BOE, ya que los criterios de acceso a las ayudas dejan fuera un porcentaje bastante alto de situaciones que, a priori, podrían haber sido beneficiarias de la ayuda. Pasamos a analizar la norma más concretamente.
Requisitos para acceder a la ayuda:
- Menores de 35 años.
- Con nacionalidad española o europea, o residencia regular en España.
- Que viven en régimen de alquiler y que figuren así en el contrato (o que lo firmen hasta dos meses después de que se les conceda la ayuda)
- Empadronados en la vivienda.
- Que cuenten con una fuente regular de ingresos (ya sea trabajando por cuenta ajena o como autónomos, o por recibir una prestación pública periódica). Para demostrar que son estables en el tiempo, deberán tener tres meses de vida laboral en los últimos seis meses o que la duración prevista de esos ingresos sea de al menos seis meses en adelante (por ejemplo, para el paro o el IMV).
- Que no tengan una casa en propiedad o en usufructo (excepto si no está habilitada o adaptada para vivir o si es solo propietario de parte por herencia), y que no tengan parentesco de hasta segundo grado del arrendador o sean socios de éste.
Esos serían los requisitos personales y de carácter más burocrático, a los que hay que sumar los requisitos económicos de la medida, que como tienen bastante tipología y dependen en gran parte del desarrollo que lleven a cabo las Comunidades Autónomas, vamos a intentar sintetizar:
- En general, los ingresos de todos los habitantes de la vivienda (consten o no en el contrato, pero estén empadronados, no podrán sumar más de tres veces el IPREM, que para 2022 es de 8.106,28 € anuales, por lo que el límite quedaría en 24.318,84 € anuales (unos 1.737,06 € mensuales en 12 pagas).
- Para el cálculo se tendrá en cuenta el IPREM en vigor el año del cálculo (si se tienen en cuenta los ingresos de 2021, será algo menor, unos 23.725,8 € anuales.
Eso es en relación a los ingresos de los convivientes, pero también existen requisitos en relación a la vivienda arrendada:
- Los inmuebles no deben sobrepasar una renta mensual máxima de 600€, aunque las Comunidades Autónomas podrán aumentar este límite hasta 900€ -en Madrid o Cataluña apenas existen un puñado de viviendas a ese precio-. En caso de alquiler de una habitación, el precio máximo de esta no podrá superar los 300€.
Esta medida todavía está pendiente de desarrollo y, pese a su aprobación la pasada semana, no podrá solicitarse hasta al menos marzo-abril, ya que como hemos avanzado depende de las Comunidades Autónomas parte de su aplicación, y éstas han previsto un mínimo de dos meses para poder poner en funcionamiento las ayudas. Eso sí, serán retroactivas, por lo que aquellas personas a las que se le concedan podrían exigirla desde enero de 2022.
Aunque esta sea sólo una primera aproximación, varios análisis de colectivos y juristas ya han alzado la voz para señalar que con estos requisitos mucha población joven afectada por la falta de acceso a la vivienda no podrá beneficiarse de la medida; a priori, gran parte de la población no emancipada, ya que exige que se esté pagando desde ya un alquiler o se pague en menos de dos meses, y por otro lado, el límite de precios de la vivienda establecido en 600/900 € puede hacer que en determinadas Comunidades Autónomas con mercados muy tensionados y precios disparados (más de un 41% de subida media desde 2015) pocas viviendas entren dentro de las previsiones del Gobierno.
En todo caso, el Decreto deja en manos de las Comunidades Autónomas regular situaciones por ejemplo de personas que compartan piso y cumplan los requisitos superándose el precio máximo del inmueble, elevando ese límite en función del número de jóvenes que convivan y cumplan las exigencias, siempre que todos sean cotitulares del piso estén por debajo de esos ingresos de forma individual que veíamos con el estudio pormenorizado de los requisitos.
Otras medidas en vigor:
Como decíamos al principio, esta nueva medida se ha previsto como una ayuda que se integre dentro del sistema de vivienda a largo plazo, y el Decreto que así la regula la prevé mínimo para los próximos 3 años. Junto al Bono joven se aprueban toda una serie de medidas que la mayoría de ellas ya llevaban aplicándose, como las ayudas para viviendas de alquiler social o accesible, la ayuda general al alquiler o las ayudas para mejora de la accesibilidad de las viviendas.
Sin entrar a desarrollar estos programas, la mayoría de ellos gestionados por las Comunidades Autónomas, sí queremos reseñar que el bono joven al menos durante el primer mes convivirá con otras medidas sobre las que ya hemos escrito varios artículos, y que se aprobaron como respuesta al inicio de la crisis provocada por la pandemia dentro del marco del “escudo social”. Y es que estas medidas, prorrogadas por última vez por el Real Decreto-Ley 21/2021, de 26 de octubre, perderán su vigencia el próximo 28 de febrero.
Volvemos a hacer un pequeño repaso de aquellas medidas que siguen en vigor, y de las cuales ya muchos arrendatarios y familias han podido acogerse los últimos meses dentro del marco de crisis sanitaria y económica:
Suspensión de procedimientos de desahucio: Siguen suspendidos los procedimientos de desahucio por impago y de desahucio por finalización del plazo contractual, así como los lanzamientos de ocupantes en precario y derivados de procedimiento penal, siempre y cuando afecten a personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Debe solicitarse la suspensión por el propio afectado, en el Juzgado o a través de su representación procesal, y el Tribunal llevará a cabo una ponderación de la situación de vulnerabilidad acordando la paralización del procedimiento o su continuación.
Prórroga de contratos de arrendamiento: Los contratos de alquiler que finalicen antes del próximo 28 de febrero pueden solicitar una prórroga automática de hasta seis meses, en las mismas condiciones establecidas en el contrato.
Moratoria del pago de la renta del alquiler a grandes tenedores: Las y los inquilinos cuyo casero sea de los considerados “gran tenedor” (más de 10 viviendas) pueden seguir acogiéndose a la medida de moratoria del pago de la renta de alquiler. Los arrendatarios podrán solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta durante un plazo máximo de 4 meses, siempre que no se hubiere alcanzado esta medida con carácter voluntario entre las partes de forma previa.
Garantía de suministros de agua, luz y gas: Con criterios similares a los de la suspensión de procedimientos de desahucio, no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, gas natural y agua a personas consumidoras vulnerables, vulnerables severas o en riesgo de exclusión social.
Como hemos dicho, estas medidas perderán su vigencia el próximo 28 de febrero, a no ser que se acuerde una nueva prórroga hasta la aprobación y entrada en vigor de la prometida Ley de Vivienda, que acaba de volver a retrasarse por enésima vez tras la retirada del informe favorable dictado por el CGPJ hace apenas unos días y la publicación de un nuevo informe muy crítico con varias de las medidas más importantes de la norma.
En mi opinión, tanto el Bono de apoyo al alquiler como las medidas del escudo social suponen respuestas por parte del Ejecutivo a un problema que lleva ya años haciéndose cada vez más acuciante, y que es la falta de acceso a la vivienda para una parte muy importante de la población, tanto joven como no. Llevamos años viendo como los poderes públicos priorizan la vivienda como un bien de especulación y un activo financiero, como si esto estuviera dentro del ADN de la promoción urbanística y la construcción de nuestro país, anteponiéndolo siempre frente a su concepción como Derecho universal y exigible, y ese cambio de paradigma no puede llevarse a cabo con medidas que supongan parches o maquillaje, si no que deben primar otras más profundas que realmente incidan en el mercado, y en la concepción social y política de la vivienda como hogar y Derecho.
Si tienes dudas sobre alguna de estas medidas o no sabes si puedes solicitarla puedes ponerte en contacto con nosotras para un asesoramiento personalizado a través del formulario web de nuestra página: https://caes.mideas.es/contact/
A 27 de enero de 2022.
Carlos Castillo Solano
Abogado
Centro de Asesoría y Estudios Sociales