La fianza suele suponer un quebradero de cabeza en los momentos de finalización del contrato de arrendamiento. En muchas ocasiones, el propietario intenta eludir la devolución con diferentes excusas que sin embargo no cuentan con ningún soporte legal.
En este artículo queremos dar algunas pautas a aquellas personas que sienten haber sufrido la injusticia por parte de su casero que se niega a devolver la fianza sin más explicaciones.
Cuestión diferente, será el caso en el que el casero alegue que tiene que sufragar determinados gastos que corresponden al inquilino, exhibiendo los comprobantes de tales gastos, en cuyo caso estaremos ante otro tipo de discusión.
1.- ¿Qué dice la ley sobre la fianza en los alquileres?
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente:
- FIANZA
- A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
- Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
- La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
- Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
- Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Es decir, del presente artículo nos interesa saber: la fianza es obligatoria, solo cabe su actualización pasados los primeros 5/7 años, a la finalización del contrato debe ser restituida al inquilino y si sobrepasa el mes comenzará a devengar intereses y, por último, se puede pactar cualquier otra garantía que no exceda las dos mensualidades.
2.- ¿Quién debe pagar las reparaciones?
No se detalla el problema de la atribución de daños materiales que hay en el inmueble una vez se finaliza el contrato. Este hecho conlleva que pueda haber discusiones sobre si la reparación del daño le corresponde al casero o al inquilino. Cierto es que el art.21 LAU sobre la conservación de la vivienda, sí indica que las reparaciones sobre elementos estructurales corresponden al arrendador y los elementos de desgaste de uso diario – una bombilla fundida- corresponden al arrendatario, pero esta delimitación no aclara la percepción de que una pared está sucia o si hay un azulejo roto por el inquilino.
Para encontrar certezas jurídicas sobre estos asuntos hay que acudir caso por caso a la jurisprudencia. Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca del 25 de octubre de 2017 determina que la instalación de un grifo y trabajos de fontanería se considera pequeña reparación a cargo del inquilino mientras que la Sentencia de la AP de Málaga del 16 de marzo de 2017 indica que la reparación del aparato de aire acondicionado no es imputable a la arrendataria, sino que debía ser soportado por la propiedad.
Por tanto, hay que tener un conocimiento actualizado de la jurisprudencia sobre la atribución de la responsabilidad en los daños apreciables en una vivienda.
¿QUÉ PUEDO HACER SI NO ME DEVUELVEN LA FIANZA?
Recomendaciones básicas previas a la reclamación formal:
- Toda comunicación y acuerdo debe hacerse constar por escrito para poder probar las voluntades de cada una de las partes.
- Al entregar las llaves y salir de la vivienda se debe firmar un documento donde se indique que los inquilinos entregan el inmueble en perfectas condiciones.
- Es muy recomendable realizar fotografías de todo el inmueble, especialmente lo que pueda ser motivo de conflicto para evitar relatos contradictorios sobre el estado de la vivienda. Si esas fotografías llevan grabadas la fecha en que se toman, tendrán mayor validez probatoria.
Si llega el caso en que el casero deja claro que no va a devolver la fianza, desde el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) aconsejamos dos vías de actuación. La primera señala los pasos que se puede dar sin un asesoramiento legal – vía solamente recomendable si se tiene familiaridad con el mundo jurídico – la segunda es un asesoramiento legal de todo el proceso por un precio razonable que compense negociar con la otra parte y recuperar la fianza. No solo porque es un dinero de que le pertenece al arrendatario, en caso de que los daños no haya sido responsabilidad suya sino porque se cumplan los contratos dignamente y no se generen actitudes abusivas.
PRIMERA VÍA. – RECLAMA POR TU CUENTA
Tres pasos necesarios para reclamar por ti mismo la devolución de la fianza:
En primer lugar, abrir una negociación con el fin de alcanzar un acuerdo que satisfaga a ambas partes. Esto suele ser difícil si ya han dicho que no lo van a devolver, pero es recomendable que este intento se haga por escrito para que quede constancia sobre los términos de la negociación y cuáles son las razones de cada uno/a para rechazar el acuerdo.
En segundo lugar, enviar un escrito con un relato de los hechos y solicitar que proceda a la devolución de la cuantía de la fianza siendo precisos en la cuantía que se exige, es decir, si se sabe que hay una factura sin pagar hay que aminorarlo a la cuantía exigida. Además, hay que advertir sobre los intereses devengados tras los 30 días de la entrega de la llave como estipula el art.36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos e indicar claramente que si no devuelve la fianza se tomaran las medidas legales oportunas. Es importante que sea de forma fehaciente, esto es, mediante el envío de un burofax a la dirección que aparece en el contrato a efecto de notificaciones o mediante el correo electrónico solicitando confirmación de la recepción del mail.
El tercer y último paso, proceder a demandar sin abogado ni procurador ya que es un juicio verbal por reclamación de cantidad menor a 2.000 euros. Esto supone descargarse una plantilla de demanda de Reclamaciones, recopilar las pruebas documentales, describir los hechos y presentarlo todo en el Registro de los Juzgado de Primera Instancia. El juzgado te notificará si admite o no a trámite la demanda y en el caso de que así sea comienza el proceso judicial. El acudir al juzgado por tu cuenta en un procedimiento que no es necesario abogado ni procurador tiene el beneficio que no hay condena en costas excepto que Su Señoría entienda que ha habido temeridad o mala fe.
SEGUNDA VÍA. – NOSOTR@S TE ASESORAMOS
Desde el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) somos conscientes que muchos inquilinos e inquilinas dejan de reclamar estas fianzas con la ayuda de un/a abogado/a por miedo al coste que pueda tener la contratación de los servicios jurídicos.
Siempre es recomendable el asesoramiento legal para no incurrir en ninguna negligencia o no enfocar el asunto de forma correcta, dado que se puede tener la razón pero no saber exponerla bien y perder la fianza.
Por lo que, siendo conscientes de este hecho y de la indefensión que genera, ofrecemos un servicio de asesoramiento donde proporcionamos el diagnóstico legal y las herramientas para la reclamación por un precio de sesenta euros. También si así lo deseas la posibilidad de establecer una negociación con el arrendador desplegando las estrategias que nos han ido dando los años de experiencia en este tipo de conflictos.
Si no se logra alcanzar un acuerdo porque la negociación es difícil, se facilita también la demanda redactada y la consiguiente orientación en el proceso judicial.
La experiencia que tenemos es que un asesoramiento por parte de un/a letrado/a es un paso más y los inquilinos suelen ser más cautos en lo que dicen y ofrecen. Ya tenemos un cúmulo de experiencias negociadoras a nuestras espaldas que nos agiliza a la hora de alcanzar acuerdos. Por ello, recomendamos que se acuda a nuestro despacho en la Calle Atocha y asesoramos para recuperar tu fianza.
Contacta con nosotros a través de nuestra página.
O pidiendo cita al teléfono: 914 29 11 19