Resumen de todas las medidas adoptadas durante la crisis del COVID-19 referentes al alquiler de viviendas y locales

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL

En primer lugar, vamos a dividir entre medidas dirigidas a vivienda habitual y aquellas a las que pueden acogerse los/as arrendatarios/as de locales para negocios, mucho más limitadas.

1. Suspensión de los desahucios de alquiler durante un máximo de 6 meses:

¿Quién puede solicitarla? Arrendatarios/as que fueran a ser desahuciados/as o tuvieran abierto procedimiento de desahucio por impago de rentas o finalización de contrato con o sin fecha de lanzamiento, esto incluye también a aquellas personas cuyo procedimiento por impago haya finalizado y estén únicamente pendientes del lanzamiento. 

¿Cuándo se solicita? Una vez se levante el estado de Alarma, ya que hasta ese momento los Juzgados y Tribunales están en su mayoría inactivos. Debe solicitarse ante el Tribunal que está conociendo el procedimiento de desahucio.

¿Cuáles son los requisitos para solicitarlo? Además de no existir alternativa habitacional -entendida según el artículo 5.3 del Real Decreto como la tenencia de otra vivienda en propiedad o usufructo en España-, el/la solicitante deberá acreditar encontrarse en alguna de estas situaciones:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario/a, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los/as miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria 3 veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los/as miembros de la unidad familiar.

Es decir, que por consecuencia de la crisis del covid-19 se haya reducido el nivel de ingresos o que por este mismo motivo la renta de alquiler, más los gastos de suministros básicos, supere el 35 % de los mismos, no existiendo una alternativa habitacional -vivienda en propiedad por alguno de los miembros de la familia, por ejemplo-.

¿Qué documentación se debe entregar?

1. Certificado del SEPE que recoja la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

2. Si eres autónomo/a, certificado de la AET sobre la base de la declaración del cese de actividad declarada por la persona interesada.

3. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

4. Nota simple de registro de la propiedad de los miembros de la unidad familiar para demostrar que no tienen otra vivienda en propiedad.

5. Declaración responsable de que se cumplen estos requisitos.

6. Si no puedes aportar algún documento: Declaración responsable que recoja los motivos, relacionados con la situación de COVID19, por los que no puedes aportar ese documento. Tendrás 1 mes tras la finalización de la situación de confinamiento por COVID19 para presentar la documentación que no has podido presentar.

2. Prórroga forzosa de 6 meses para los contratos que acaben durante el Estado de Alarma.

¿Quién puede solicitarla? Arrendatarios cuyos contratos de arrendamiento finalicen entre el 2 de abril de 2020 y dos meses después de la finalización del estado de Alarma (que va actualizándose según las prórrogas que se adoptan). Se presenta por escrito ante el/la arrendador/a (burofax o similar que dé prueba de que se recibe).

¿Cuándo se solicita? La norma no dice nada, así que podría solicitarse desde el momento en que entró en vigor el decreto, esto es, el 2 de abril de 2020.

¿Cuáles son los requisitos para solicitarlo? Que el contrato termine dentro de los plazos establecidos, es decir que se llegue al período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 de la LAU.

La norma obliga al/a arrendador/a a aceptar esta solicitud de prórroga, aunque podría acordarse un pacto diferente, pero entendemos que si se solicita por el/la arrendatario/a y el/la arrendador/a no lo asume y plantea un procedimiento de desahucio por finalización de contrato, una vez finalice el estado de Alarma podría apelarse a este artículo.

3. Medidas de apoyo al pago del alquiler, hasta 6 meses máximo, para vivienda habitual:

¿Quién puede solicitarla? Cualquier arrendatario que cumpla todos los requisitos previstos en el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020, es decir, que haya visto reducidos sus ingresos por la situación provocada por el Covid-19 y cuya renta de alquiler y gastos fijos de suministros y comunidad superen el 35 % de los ingresos de la unidad familiar.

¿Cuándo se solicita? Puede solicitarse desde la entrada en vigor del Real Decreto, es decir, desde el pasado 2 de abril y hasta tres meses después, hasta el 2 de julio de este año.

¿Cuáles son los requisitos para solicitarlo? Los ya recogidos anteriormente, que se desarrollan en el artículo 5 del Real Decreto-Ley, y que resumidamente son:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario/a, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los/as miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria 3 veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los/as miembros de la unidad familiar.

c) Que no exista alternativa habitacional, que ningún miembro de la familia tenga ninguna vivienda en propiedad.

¿En qué consisten estas medidas? Hay dos opciones:

– Una quita del 50 % de la renta de alquiler.

– Un aplazamiento del pago de dichas rentas que deberá estructurarse en los próximos 3 años.

En ambos casos, la renta que se reduzca o que se aplace será como mucho la de los próximos 6 meses.

¿Cuál es el procedimiento para acceder a la ayuda? En este caso va a depender de quién sea el/la propietario/a del inmueble, ya que la norma diferencia entre:

– Pequeño/a tenedor/a: Menos de 10 viviendas.

– Gran tenedor/a: Más de 10 viviendas o 1.500 metros cuadrados construidos, o entidades públicas de gestión de viviendas (como la EMVyS o la Agencia de la Vivienda Social de Madrid)

En ambos casos, la solicitud inicial la hará el arrendatario antes del 2 de mayo, y el arrendador/a tendrá un máximo de 7 días para contestar, pero el resultado en este caso depende de si el propietario/a es pequeño/a o gran tenedor/a, en la siguiente medida:

Pequeño/a tenedor/a

1. Una vez solicitas la ayuda, podrá acogerse a alguna de ambas medidas (quita o aplazamiento) a su elección, pero de manera voluntaria.

2. Si lo rechaza, deberás seguir pagando íntegra la renta, pero podrás pedir préstamo de fondos del Estado “ICO” (gestionados por bancos) a pagar en 6 años (+ 4 años) sin intereses ni gastos para pagar 6 meses de alquiler.

Gran tenedor

1. Una vez solicitas la ayuda, si cumples los requisitos no podrá rechazarla y tendrá que ofrecer, a su elección, una de las 2 opciones en relación a los próximos 6 meses de alquiler (o la quita del 50 % o la reestructuración del pago en los próximos tres años.

En relación al primero de los supuestos, con pequeño/a tenedor/a, si éste se niega a ambas medidas y el arrendatario solicita los créditos del ICO para hacer frente al pago de las rentas de alquiler, las distintas publicaciones que han empezado a desarrollar el funcionamiento futuro de estos créditos ya han adelantado que tendrán una partida presupuestaria máxima de 1.200 millones de euros, que no conllevarán intereses y que podrán devolverse hasta en 6 años. Queda pendiente conocer los requisitos para poder solicitarlos y el procedimiento por el cual hacerlo, dependiente del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

ARRENDAMIENTOS DE LOCALES PARA NEGOCIO

Si bien en un primer momento no se estableció medida alguna que afectara a alquileres distintos a los de vivienda habitual, en el Real Decreto-ley 15/2020 publicado el pasado 21 de abril sí recoge las primeras medidas destinadas a aliviar a trabajadores y trabajadoras autónomas y PYMEs en el pago de las rentas de alquiler.

En este caso de nuevo se diferencia entre pequeños/a y grandes tenedores/as para adoptar unas u otras medidas.

1. Medidas de apoyo al pago del alquiler, hasta 6 meses máximo, para local, nave o establecimiento:

¿Quién puede solicitarla? Trabajadores y trabajadoras autónomas y PYMEs, ya sean persona física o jurídica, arrendatarias de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Se presenta por escrito ante el/la arrendador/a (burofax o similar que dé prueba de que se recibe).

¿Cuándo se solicita? Puede solicitarse desde la entrada en vigor del nuevo Real Decreto, es decir, desde el pasado 23 de abril y hasta un mes después, 23 de mayo.

¿Cuáles son los requisitos para solicitarlo? Se establecen en el artículo 3 de este Real Decreto, y diferencian entre PYMEs y autónomos/as:

1. Trabajadora o trabajador autónomo/a con un contrato de arrendamiento de un local afecto a su actividad económica:

• Debe estar afiliado/a y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma de 14 de marzo.
• Que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada del estado de alarma.
• En caso de que la actividad económica no se haya visto suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. PYME con contrato de arrendamiento de un inmueble para desarrollar su actividad económica:

• No superar los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio (Ley de Sociedades de Capital). Es decir, que el total de las partidas del activo de la PYME no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.
• Que la actividad haya quedado suspendida debido a la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
• En caso de que la actividad no se vea suspendida por el estado de alarma, acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿En qué consiste esta medida? A diferencia de los alquileres de vivienda habitual, en este caso la medida es única y consiste en una moratoria en el pago de la renta del alquiler durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses después.

Dicha moratoria es un aplazamiento del pago de la renta, sin intereses ni devengo a partir de la siguiente mensualidad de la renta. Las cuotas se fraccionarán en un plazo de dos años que empezarán a contarse a partir del momento en que se supere la situación, es decir, que termine el estado de Alarma o hasta un máximo de 4 meses después en el que continúe la reducción de actividad o beneficios.

¿Cuál es el procedimiento para acceder a la ayuda? Aquí entra el juego la diferencia entre pequeño/a y gran tenedor/a:

• En el caso de grandes tenedores/as, la aceptación de la moratoria es obligatoria. Debe ser el/la arrendatario/a quien la solicite y si se cumplen los requisitos esta deberá comenzar a aplicarse.
• En el caso de pequeños/as tenedores/as, el arrendatario podrá solicitar esta moratoria o una rebaja en la renta de alquiler, pero quedará a disposición del arrendador aceptarla o no. Además, se recoge que podrán disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, debiendo devolverse ésta en el plazo máximo de 1 año.

En resumen, esta medida sólo es de obligado cumplimiento para grandes tenedores/as, aunque abre la posibilidad para que PYMEs y autónomos/as soliciten medidas de descargo de obligaciones económicas a sus propietarios/as, lo cual podría posteriormente desarrollarse en la concesión de créditos o alguna medida similar al alquiler de vivienda habitual.

ARRENDAMIENTOS DE LOCALES PARA NEGOCIO

Si bien en un primer momento no se estableció medida alguna que afectara a alquileres distintos a los de vivienda habitual, en el Real Decreto-ley 15/2020 publicado el pasado 21 de abril sí recoge las primeras medidas destinadas a aliviar a trabajadores y trabajadoras autónomas y PYMEs en el pago de las rentas de alquiler.

En este caso de nuevo se diferencia entre pequeños/a y grandes tenedores/as para adoptar unas u otras medidas.

1. Medidas de apoyo al pago del alquiler, hasta 6 meses máximo, para local, nave o establecimiento:

¿Quién puede solicitarla? Trabajadores y trabajadoras autónomas y PYMEs, ya sean persona física o jurídica, arrendatarias de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Se presenta por escrito ante el/la arrendador/a (burofax o similar que dé prueba de que se recibe).

¿Cuándo se solicita? Puede solicitarse desde la entrada en vigor del nuevo Real Decreto, es decir, desde el pasado 23 de abril y hasta un mes después, 23 de mayo.

¿Cuáles son los requisitos para solicitarlo? Se establecen en el artículo 3 de este Real Decreto, y diferencian entre PYMEs y autónomos/as:

1. Trabajadora o trabajador autónomo/a con un contrato de arrendamiento de un local afecto a su actividad económica:

• Debe estar afiliado/a y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma de 14 de marzo.

• Que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada del estado de alarma.

• En caso de que la actividad económica no se haya visto suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. PYME con contrato de arrendamiento de un inmueble para desarrollar su actividad económica:

• No superar los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio (Ley de Sociedades de Capital). Es decir, que el total de las partidas del activo de la PYME no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.

• Que la actividad haya quedado suspendida debido a la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.

• En caso de que la actividad no se vea suspendida por el estado de alarma, acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿En qué consiste esta medida? A diferencia de los alquileres de vivienda habitual, en este caso la medida es única y consiste en una moratoria en el pago de la renta del alquiler durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses después.

Dicha moratoria es un aplazamiento del pago de la renta, sin intereses ni devengo a partir de la siguiente mensualidad de la renta. Las cuotas se fraccionarán en un plazo de dos años que empezarán a contarse a partir del momento en que se supere la situación, es decir, que termine el estado de Alarma o hasta un máximo de 4 meses después en el que continúe la reducción de actividad o beneficios.

¿Cuál es el procedimiento para acceder a la ayuda? Aquí entra el juego la diferencia entre pequeño/a y gran tenedor/a:

– En el caso de grandes tenedores/as, la aceptación de la moratoria es obligatoria. Debe ser el/la arrendatario/a quien la solicite y si se cumplen los requisitos esta deberá comenzar a aplicarse.

– En el caso de pequeños/as tenedores/as, el arrendatario podrá solicitar esta moratoria o una rebaja en la renta de alquiler, pero quedará a disposición del arrendador aceptarla o no. Además, se recoge que podrán disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, debiendo devolverse ésta en el plazo máximo de 1 año.

En resumen, esta medida sólo es de obligado cumplimiento para grandes tenedores/as, aunque abre la posibilidad para que PYMEs y autónomos/as soliciten medidas de descargo de obligaciones económicas a sus propietarios/as, lo cual podría posteriormente desarrollarse en la concesión de créditos o alguna medida similar al alquiler de vivienda habitual.